Firmar un contrato de alquiler en España implica mucho más que acordar una renta mensual. Duración, fianza, actualización del precio, reparaciones, honorarios de inmobiliaria, salida anticipada y recuperación de la vivienda están regulados principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Además, las últimas semanas han generado bastante confusión: el Gobierno aprobó a finales de septiembre nuevas medidas sobre alquiler, pero los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026 fueron derogados por el Congreso el 2 de octubre de 2026. Por tanto, algunas modificaciones anunciadas durante esos días ya no forman parte de la normativa vigente.
¿Cuánto dura un contrato de alquiler en España?
La duración inicial puede pactarse libremente. Sin embargo, si el contrato de vivienda habitual establece una duración inferior a cinco años cuando el propietario es una persona física, el inquilino puede acogerse a prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzar esos cinco años. Si el arrendador es una persona jurídica, como una empresa, el periodo mínimo protegido alcanza los siete años.
Por ejemplo, que un contrato indique inicialmente “un año” no significa necesariamente que el propietario pueda obligar al inquilino a abandonar la vivienda al cumplirse esos doce meses. En un alquiler de vivienda habitual sujeto a la LAU entran en juego las prórrogas legales.
Una vez alcanzados los cinco años —o siete cuando el arrendador es persona jurídica—, si ninguna de las partes comunica que quiere finalizarlo dentro de los plazos establecidos, el contrato puede continuar mediante prórrogas anuales hasta un máximo de tres años adicionales. Actualmente, el preaviso general para evitar esa renovación es de al menos cuatro meses para el arrendador y dos meses para el arrendatario.
¿Qué ocurrió con los cambios anunciados para 2026?
Este punto es especialmente importante. A finales de septiembre se aprobaron medidas que modificaban diferentes aspectos de los alquileres, incluyendo nuevas reglas de prórroga. Sin embargo, el Congreso acordó el 2 de octubre de 2026 derogar tanto el Real Decreto-ley 26/2026 como el Real Decreto-ley 27/2026. El propio texto consolidado de la LAU señala que las modificaciones introducidas por esas normas quedaron sin efecto.
Por eso conviene tener cuidado con informaciones publicadas entre el 30 de septiembre y el 2 de octubre que presenten aquellas modificaciones como reglas actualmente vigentes.
¿Puede el propietario recuperar la vivienda antes de los cinco años?
Existe un supuesto específico. Cuando el arrendador es persona física, una vez transcurrido el primer año puede recuperar la vivienda para destinarla a residencia permanente para sí mismo, determinados familiares de primer grado o su cónyuge en determinados casos de separación, divorcio o nulidad, siempre que se cumplan las condiciones legales.
La necesidad debe haberse hecho constar expresamente en el contrato y el propietario debe comunicarla al inquilino con al menos dos meses de antelación, especificando la causa.
No basta, por tanto, con comunicar de un día para otro que “necesito el piso”.
¿Puede el inquilino abandonar el piso antes de terminar el contrato?
Sí. La LAU permite al arrendatario desistir del contrato una vez hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que comunique su decisión al propietario con un mínimo de 30 días de antelación.
El contrato puede establecer una indemnización por desistimiento anticipado. Si existe esa cláusula, la ley permite pactar una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta por cada año de contrato que quede por cumplir, calculándose proporcionalmente los periodos inferiores al año.
Por eso es fundamental leer esta cláusula antes de firmar.
¿Cuánto pueden subir el alquiler en 2026?
La renta no puede actualizarse simplemente porque el propietario decida cobrar más. Durante la vigencia del contrato, la actualización se realiza cuando se cumple cada anualidad y debe existir un mecanismo de actualización previsto en el contrato. Si no existe pacto expreso de actualización, la LAU establece que no procede actualizar la renta.
Además, desde 2025 existe el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV). El INE señala expresamente que los contratos de alquiler firmados después del 26 de mayo de 2023 se revisan tomando como referencia este índice. El último dato publicado antes de este artículo, correspondiente a agosto de 2026, situaba su variación anual en 2,47 %.
Esto no significa que todos los alquileres españoles puedan subir automáticamente un 2,47 %. Hay que comprobar la fecha del contrato, la cláusula de actualización y el índice que corresponda.
¿Puede el propietario subir el alquiler cuando quiera?
No. Una actualización durante la vigencia del contrato no equivale a fijar libremente una nueva renta. La LAU establece cuándo puede actualizarse y exige que la nueva cantidad sea comunicada. La renta actualizada resulta exigible a partir del mes siguiente a la notificación por escrito.
Otra situación distinta aparece cuando finaliza un contrato y se firma uno nuevo. Además, si la vivienda se encuentra dentro de una zona de mercado residencial tensionado, pueden aplicarse limitaciones adicionales al precio del nuevo contrato, incluyendo referencias a la renta anterior y, en determinados casos, al sistema estatal de índices.
¿Quién paga los honorarios de la inmobiliaria?
Esta es una de las preguntas que más conflictos provoca. En los contratos de alquiler de vivienda, los gastos de gestión inmobiliaria y los gastos de formalización del contrato corresponden al arrendador. La legislación vigente establece expresamente esta regla.
El Ministerio de Consumo ha llegado a abrir expedientes por prácticas como exigir a los inquilinos el pago de comisiones de gestión, imponer determinados servicios o utilizar contratos temporales sin una justificación real de la temporalidad.
Por tanto, cambiar simplemente el nombre de un honorario no convierte automáticamente un gasto de gestión inmobiliaria en un gasto que deba pagar el inquilino.
¿Cuánta fianza pueden pedir?
En un alquiler de vivienda habitual, la fianza legal obligatoria equivale a una mensualidad de renta. Además, pueden pactarse garantías adicionales. En contratos de hasta cinco años —o siete cuando el arrendador es persona jurídica— la garantía adicional no puede superar, con carácter general, dos mensualidades de renta.
Al finalizar el alquiler, si corresponde devolver la fianza y transcurre más de un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya realizado la devolución, el saldo pendiente comienza a devengar el interés legal.
¿Quién paga las reparaciones?
El propietario debe realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, siempre que el deterioro no sea responsabilidad del inquilino. La LAU establece además que esas reparaciones necesarias no justifican por sí mismas una subida del alquiler.
Las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario, en cambio, corresponden al inquilino.
La diferencia puede ser importante. Una gran avería de una instalación que no haya provocado el inquilino no debe tratarse de la misma manera que una pequeña reparación causada por el uso cotidiano.
¿Puede el propietario cobrar comunidad o IBI al inquilino?
Determinados gastos generales y tributos pueden repercutirse al arrendatario cuando se cumplen las condiciones establecidas por la LAU. Para que el pacto sobre determinados gastos generales sea válido debe constar por escrito en el contrato y determinar el importe anual de esos gastos en la fecha de celebración. Los suministros individualizados mediante contador corresponden normalmente al arrendatario.
Por eso resulta importante revisar el contrato completo y no únicamente la cifra mensual del alquiler.
¿Qué pasa si el inquilino deja de pagar?
El impago de la renta es una causa legal para que el propietario pueda solicitar la resolución del contrato. También pueden ser causas de resolución, entre otras, el impago de la fianza, el subarriendo o cesión sin consentimiento cuando este sea necesario, daños dolosos, determinadas obras no autorizadas o actividades molestas, insalubres, peligrosas o ilícitas.
Eso no significa que el propietario pueda entrar por su cuenta en la vivienda, cambiar la cerradura o retirar las pertenencias del arrendatario. La resolución y recuperación de la vivienda debe seguir el procedimiento legal correspondiente.
¿Qué ocurre si la vivienda está en una zona tensionada?
Aquí las reglas pueden cambiar considerablemente. En las zonas oficialmente declaradas como mercado residencial tensionado existen mecanismos especiales sobre nuevos contratos. Con carácter general, la renta inicial de una vivienda que ya hubiera estado alquilada puede quedar vinculada a la renta del contrato anterior actualizada legalmente. Para grandes tenedores pueden aplicarse además los límites del sistema estatal de precios de referencia.
La Ley de Vivienda contempla también determinados supuestos de prórroga extraordinaria. En zonas tensionadas, al finalizar determinados periodos del contrato, el arrendatario puede solicitar prórrogas anuales extraordinarias hasta un máximo de tres años, sujetas a las condiciones y excepciones establecidas legalmente. También existe una protección extraordinaria de hasta un año en determinados supuestos acreditados de vulnerabilidad cuando el arrendador es un gran tenedor.
Por eso dos contratos aparentemente idénticos pueden tener consecuencias diferentes dependiendo del municipio, del propietario y de la situación concreta de la vivienda.
Cuidado con los contratos de temporada
Que un documento lleve escrito “contrato temporal” no significa automáticamente que pueda utilizarse para evitar las protecciones correspondientes al alquiler de vivienda habitual.
El Ministerio de Consumo ha investigado precisamente prácticas consistentes en obligar a firmar contratos temporales sin que la temporalidad estuviera justificada.
Si una persona utiliza realmente la vivienda como residencia permanente pero se le presenta una fórmula contractual diseñada artificialmente como alquiler temporal, merece la pena revisar detenidamente el contrato y, si existe un conflicto relevante, solicitar asesoramiento profesional.
Antes de firmar un contrato de alquiler
Un contrato de alquiler debería dejar claramente identificados al propietario y al inquilino, la vivienda, duración, renta, forma de pago, fianza y garantías adicionales, mecanismo de actualización, distribución de gastos, inventario cuando corresponda y condiciones de desistimiento.
También conviene conservar anuncios, contrato, justificantes bancarios, recibos, fotografías del estado inicial del inmueble, inventario y comunicaciones mantenidas con propietario o inmobiliaria. En un conflicto posterior, la documentación puede resultar tan importante como lo escrito en el contrato.
Lo más importante en 2026
Para un alquiler de vivienda habitual, las referencias esenciales continúan siendo claras: cinco años de duración mínima protegida cuando el arrendador es persona física y siete cuando es persona jurídica; una mensualidad de fianza; honorarios de gestión inmobiliaria a cargo del arrendador; posibilidad del inquilino de desistir después de seis meses con 30 días de preaviso; reglas específicas para actualizar la renta y protecciones adicionales en zonas tensionadas.
Y hay una advertencia especialmente importante en octubre de 2026: no todas las medidas sobre alquiler anunciadas a finales de septiembre continúan vigentes. Los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026 fueron derogados por el Congreso el 2 de octubre. Antes de tomar una decisión económica o iniciar un conflicto entre propietario e inquilino conviene comprobar la normativa vigente y las circunstancias concretas del contrato.
Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico individualizado.
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